文/创小二
出品/中创财经
股市跌得水银泻地，楼市这个大块头，却正在慢吞吞从深渊里爬起来。
这句开场听起来像玄学，但数据摆在那儿。先记住一个常识：世界上没有只涨不跌的资产，也没有只跌不涨的资产。拐点往往出现在所有人都不信、或所有人都信的时候。
现在的楼市，正处在 "很多人还不信" 的阶段。而信号，已经实实在在出现了。
一线城市二手房，先涨起来了
先看最硬的信号 —— 价格。
10 月 19 日，国家统计局 70 城数据显示，四座一线城市的二手房价格，已经出现趋势性上涨。 按克而瑞的统计，从 3 月份开始，一线城市二手房就开启环比上涨，到 9 月，除了北京 8 月份破过一次功，其他月份全线在涨。
上海涨得最久，从 1 月到现在连续 9 个月环比上涨，深圳、广州各 7 个月。 环比涨的月份攒够了，就会反映到同比上：2026 年 9 月，上海成为 70 城里二手房最先同比转正的，距上次同比转正已过去 32 个月。 而且上海是唯一一个新房、二手房都在涨的城市。
别小看二手房，它才是市场温度计。二手房在头部城市成交占比多在五成，上海甚至高达八成—— 买卖双方用真金白银投票，比售楼处广告可靠多了。
全国二手房整体也在向好：截至 9 月，全国二手房签约面积同比增长 10.7%，连续三个月加速（7 月 10.2%、8 月 10.6%）。
新房也在触底：15 个月来均价首涨
新房这边，同样有触底迹象。
9 月，全国环比上涨的城市有 17 座，比 8 月多 2 座，为年内第二高；上海（+2.8%）、杭州（+1.8%）、大连（+0.8%）、沈阳（+0.5%）、合肥（+0.4%）5 座城市同比转正，数量是年内最多。
最关键的一条：据易居研究院，9 月全国新建住宅均价同比上涨 0.2%，这是 15 个月来第一次转涨，最新均价 10072 元 / 平方米。此前我们反复说，随着新房供给下滑，销售额和销售面积两条曲线正快速拟合 —— 意味着价格跌幅在持续收窄。现在，收窄到转正了。
个人体感可能有差异，但数据层面的变化，是实打实的。
筹码结构：卖盘收敛，买盘浮现
再看一个更本质的东西 —— 筹码结构。
现在的 A 股正经历筹码大清洗，机构和散户都堵在门口想往外跑。楼市刚好相反：最差的时候可能已经过去了，卖盘在收敛，买盘在浮现。
以上海为例。前三季度，上海二手房网签 19.2 万套，同比增长 15.5%；从 2 月起连续 7 个月同比上涨，三季度每个月都创 5 年同期新高。截至 10 月 20 日，10 月又成交 1.41 万套，同比大增 37.9%。 卖盘这边更说明问题：年初上海挂牌量还有 34 万套，现在降到 28.8 万套，近 20% 的抛压消失了。
其他一线也类似。北京前三季度二手住宅网签 137229 套、同比增长 5.1%，规模是 2022 年以来同期最高；深圳前 9 个月二手成交 5.3 万套，全年有望创 2021 年以来新高；广州稍弱，但 10 月到 19 日成交 5774 套、同比涨 25%。
贴息政策，效果超预期
这波回暖，和 8 月底以来的政策利好密不可分，尤其 9 月 29 日的贴息政策，看来有超预期效果。
9 月 29 日，财政部等三部委联合通知：首套房贴息，条件是建筑面积不超过 120 平米、总价不超过 150 万，符合条件的家庭享受年化 1% 的财政贴息，期限 5 年。
以前我们判断，头部城市房子总价太高，难从贴息受益。结果深圳先炸了：10 月 1-19 日，深圳总价 150 万以内的二手房成交占比 21.5%，比 9 月提升 1.3 个百分点；其中 10 月第二周，贴息房网签量环比大涨 26%，拉得整个深圳二手房创下近 5 个月周度新高。 而深圳还是四城里符合贴息比例最低的 —— 它都动了，其他城市只会更好。
配套数据也印证：三季度，北京、上海 200 万以下住房成交占比分别提高 3% 和 5%，升到总成交的 51.3% 和 47.1%。 贴息政策，正在真实地发力。
更大的变局：新房供给，要不够了
还有个容易被忽略的变量，藏在供给端。
高盛 10 月 21 日的报告指出，18 座头部城市里，2026 年上半年有近一半项目没按计划开工，2024 年前拿地但没开工的，已占总库存三分之一以上。 这意味着，2026 年底全国未售住宅库存看似有 65 亿平方米，但其中 34% 是无效供给；如果这些项目持续卡住，到 2035 年这个比例会升到 84%—— 表观 18 万亿的待售货值，实际只有 2.9 万亿。
新房市场，正酝酿一场供给侧的变局。高盛预测，一线城市在 2028 年前、甚至更早就会出现明显的新房匮乏，上海、深圳的新房可能提前加速上涨，到 2028 年累计涨 20%。
这里要给多数人纠个偏：别把 "开发投资增速下滑" 当成楼市继续下挫的铁证，那是典型的顺周期思维。 任何产业在下行周期都得面对投资下滑，想快速出清，投资下滑得越快越好；最怕的是产业已经下滑、投资还在加速，所有人卷了又卷。从这个角度，房地产反而站在了一个比多数制造业更有利的周期节点上。
回暖不止北上广深：徐州、大连悄悄走强
更值得注意的，是回暖从一线漫到了二线。
徐州：9 月新房价格环比涨 0.4%，全国第一；二手房环比涨 0.3%，仅次上海排第二。 新房同比从年初的 - 5.5% 收窄到 - 2.3%，二手房同比跌幅只剩 2.9%（年初是 10%）。而徐州 120 万以内的住房占比高达 82%—— 这意味着它面对贴息、刚需，后手十足。
大连：东北头牌，不吭不哈就企稳了。 新房价格自 2022 年 5 月连跌了 51 个月，惯性巨大，可今年 9 个月里有 8 个月在涨，8 月同比转正、9 月涨幅扩到 0.8%—— 能在 51 个月下跌后连续上涨，说明颓势真扭转了。二手房也从年初跌超 5%，收窄到 9 月不到 2%。
头部城市成交涨、挂牌跌，二线也在逐月走强。过去楼市上涨常是脉冲式的、难持久，但 2026 年不一样 ——越来越多的城市在连续逐月走强，这或许说明，结构性底部已经显现。
别拿中国楼市对标美国
当然，也有人泼冷水。中泰国际就不认同 "筑底" 说法，理由是人口老龄化、出生减少、城镇化放缓、居民缩表这些趋势没改善；它认为中国居民资产负债表 2021 年才收缩 5 年，对标美国 2008 年后的进程，还差十几年 —— 也就是说，中国居民的 "缩表" 才刚开始。
借鉴有道理，但别急着套。就像 A 股，天天对标美股，从来对不上号。
即便是美国，缩表也不等于房价一直跌。 美国房价自 2012 年触底后，几乎没再大幅调整，一路爬到现在；房贷利率都破 7% 了，美国媒体还在问 "房价到底何时跌"——Redfin 数据显示，美国楼市活跃买家是 2013 年以来最低，卖家比买家多出 63%，照理早该跌了，可 9 月成屋中位数还创下连续 39 个月增长。为什么？因为开发商同样面临高利率高成本，新房供给也在收缩。
每个国家都有属于自己的节奏和周期，有些反映在数据里，有些藏在文化和预期里。
现在唯一能看清的是：无论中国还是世界，市场都只会越来越结构化，普适性的上涨再也看不到了 —— 股市如此，楼市亦如此。
对普通人来说，这波楼市信号的真正含义是：别再指望 "普涨"，但也要看清，那些供给在收缩、人口在流入、产业在集聚的头部和强二线城市，它们的底部，可能比你想的来得更早。 拐点往往在没人信的时候到来，这一次，至少数据已经在说话。
（免责声明：本文为公开资料的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
